PRÉDIO BELA VISTA • MANAUS / AM
📍 O Topógrafo / Agrimensor
Atuação: O Terreno / O Chão
- Medição georreferenciada em campo: Coleta com GPS Geodésico de alta precisão.
- Coordenadas SIRGAS 2000 (UTM): Determinação matemática dos vértices da poligonal externa do lote.
- Planta Planialtimétrica do Lote: Representação do perímetro de terra nua e divisas com os confrontantes.
- Memorial Descritivo do Lote: Descrição perimétrica ponto a ponto.
- ART (CREA-AM): Anotação de Responsabilidade Técnica.
🏛️ Arq. Henrique Nogueira
Atuação: A Edificação (3 Andares)
- Levantamento As-Built a laser: Medição in loco de paredes, vãos e escadas dos 3 pavimentos.
- Plantas Baixas em CAD/BIM: Pavimento Térreo, 1º Pavimento e 2º Pavimento.
- Cortes e Fachada Principal: Comprovação do gabarito de altura e alinhamento predial.
- Quadro Geral de Áreas (m²): Projeção e áreas computáveis (essencial para averbação).
- Memorial da Edificação: Descrição física e construtiva da benfeitoria.
- RRT (CAU-AM): Registro de Responsabilidade Técnica.
⚖️ Dr. Jones (Advogado)
Atuação: Condução Jurídica & Cartório
- Petição Inicial Extrajudicial: Elaboração do requerimento fundado no Art. 216-A da LRP.
- Instrução da Ata Notarial: Apresentação do Dossiê Técnico no Tabelionato de Notas.
- Colheita de Anuências: Apresentação das plantas aos confrontantes amigáveis.
- Requerimento de Notificações: Solicitar ao Oficial do RGI a notificação dos vizinhos omissos.
- Acompanhamento Registral: Impulsionamento do processo até abertura da matrícula.
🛡️ Desmistificação do Medo de "Pagar Tudo de Novo" no Cartório (Art. 198 da Lei 6.015/73)
O receio de que "se voltar, terá que pagar todas as custas cartorárias novamente" é juridicamente equivocado. Na legislação registral brasileira:
1. O Princípio da Prenotação: Ao protocolar o pedido no Registro de Imóveis, é gerado o número de prenotação, válido por 30 (trinta) dias (Art. 205 da LRP).
2. Nota de Devolução / Exigência Formal: Se o registrador constatar qualquer complementação necessária, ele expede uma Nota de Exigência (Art. 198 da LRP). Dentro do prazo da prenotação, o cumprimento das exigências NÃO gera novas custas de protocolo nem novo pagamento de taxas.
3. Nossa Blindagem Prévia: O processo só receberá protocolo formal perante o Oficial Registrador quando todas as peças estiverem 100% integradas e aprovadas (Topografia com ART + Arquitetura com RRT + Ata Notarial lavrada). Entrando com o dossiê completo, elimina-se o risco de devolução.
Montagem do Dossiê Técnico Integrado (Campo & Escritório)
O Arquiteto Henrique Nogueira finaliza o levantamento a laser e as peças arquitetônicas dos 3 pavimentos com RRT. O topógrafo coleta os vértices da poligonal com GPS Geodésico em SIRGAS 2000 e emite a ART. A projeção do prédio é perfeitamente acoplada sobre o terreno georreferenciado.
Art. 4º, II do Provimento CNJ nº 65/2017Coleta de Anuências dos Confrontantes (Fase Amigável)
Apresentam-se a planta e o memorial aos vizinhos imediatos (lado direito, lado esquerdo e fundos do lote). A frente confronta com rua pública municipal e dispensa assinatura de vizinho. Havendo a firma reconhecida dos vizinhos concordando com as divisas, a anuência é expressa.
Art. 10, § 1º do Provimento CNJ nº 65/2017Lavratura da Ata Notarial de Posse (Tabelionato de Notas)
Munido do Dossiê Técnico aprovado (arquitetura + topografia) e dos documentos comprobatórios de posse (contas de luz/água antigas, IPTU, contratos e fotos), o Dr. Jones comparece ao Tabelionato de Notas. O Tabelião atesta a posse mansa, pacífica e ininterrupta em ata pública.
Art. 216-A, I da Lei 6.015/1973Prenotação no Cartório de Registro de Imóveis (RGI Competente)
O Dr. Jones protocola a Petição de Usucapião instruída com a Ata Notarial, o Dossiê Técnico, certidões negativas dos distribuidores forenses e certidão de dados cadastrais do Município.
Art. 3º do Provimento CNJ nº 65/2017Notificação dos Vizinhos Ausentes & Poder Público
Se algum vizinho não assinou na Etapa 02, o Oficial Registrador notifica pessoalmente o proprietário tabular por correio com AR ou oficial do RTD. O silêncio no prazo de 15 dias opera a concordância por lei. O Município de Manaus, Estado e União são notificados para se manifestarem em 30 dias.
Art. 216-A, § 2º e § 3º da Lei 6.015/1973Edital Público e Abertura da Nova Matrícula
O Oficial publica edital em meio eletrônico (15 dias). Não havendo impugnação fundamentada, o registrador acolhe o pedido e abre matrícula imobiliária definitiva em nome do requerente, com a devida averbação da área construída dos 3 andares.
Art. 216-A, § 6º da Lei 6.015/1973⚖️ Princípio da Anuência Tácita: O Processo Não Depende da Boa Vontade do Vizinho
A Lei Federal nº 13.465/2017 extinguiu definitivamente o poder de veto dos vizinhos ao alterar o Art. 216-A, § 10 da Lei de Registros Públicos:
"§ 10. Em caso de não manifestação do titular de direito real ou de confinante no prazo de 15 (quinze) dias de que trata o § 2º deste artigo, o seu silêncio será considerado como concordância com o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião."
Conclusão: Caso algum confrontante recuse a assinatura ou não seja encontrado, a notificação expedida pelo cartório supre 100% a anuência decorrido o prazo legal em silêncio.